Qu’est-ce que les conditions suspensives d’un compromis de vente ?

Une condition suspensive dans un compromis de vente, aussi appelée clause suspensive, détermine l'achat immobilier à la réalisation d'un événement futur incertain. Autrement dit, si la clause ne se réalise pas, la transaction immobilière est annulée et les parties ne sont plus engagées, sans pénalité. Ajouter de telles conditions dans un projet immobilier protège donc aussi bien l'acheteur que le vendeur. Fonctionnement, types de clauses suspensives… on vous explique en détail.

Sommaire

Conditions suspensives : définition
Quel est le rôle d’une condition suspensive ?
Exemples de condition suspensive de vente d'un bien
Comment bien rédiger une condition suspensive pour un achat immobilier ?
Peut-on demander la prorogation des conditions suspensives d’un compromis de vente ?
Comment activer les conditions suspensives d’un compromis de vente ?
FAQ

Conditions suspensives : définition

La vente immobilière se déroule en deux étapes majeures.
Premièrement, les parties signent un avant-contrat, soit entre elles (sous seing privé), soit avec un notaire. À ce stade, elles peuvent ajouter des "clauses suspensives" définies ensemble. Ces clauses de compromis de vente conditionnent la vente finale à la réalisation d'événements précis dans un délai donné, comme l'obtention d'un prêt ou d'un permis de construire. Ces événements peuvent se produire entre l'avant-contrat et l'acte définitif de vente.
Deuxièmement, si aucun obstacle n'apparaît, les parties procèdent à la signature de l'acte authentique devant notaire.

La clause suspensive est-elle obligatoire ?

Selon Je Change, depuis la loi Scrivener II du 13 juillet 1979, la clause suspensive d’obtention du prêt est obligatoire lorsque l’acquéreur souhaite financer le bien avec un crédit immobilier.

Quel est le rôle d’une condition suspensive ?

Avantages de la clause suspensive pour l’acheteur

Les clauses suspensives sont importantes dans les compromis de vente, surtout pour l'acheteur. Voici les principaux avantages pour l'acheteur :

Elles protègent contre des risques imprévus, comme l'absence de servitudes d'urbanisme, qui pourraient affecter l'investissement ou l'usage du bien ;
Si une clause suspensive est activée, l'acheteur peut récupérer son indemnité d'immobilisation, la somme versée lors du compromis pour garantir son engagement.
Si l'exécution d'une clause suspensive nécessite plus de temps, comme l'obtention d'une autorisation administrative, l'acheteur peut obtenir un délai supplémentaire sans perdre ses droits.
Si son financement n'est pas accepté par les banques (par exemple, à cause d'une durée de remboursement spécifique), la condition suspensive d'obtention du prêt empêche l'acheteur de conclure une vente au-delà de ses capacités financières.

Avantages de la clause suspensive pour le vendeur

Les clauses suspensives protègent les intérêts du vendeur lors d'un compromis de vente. Les deux principaux avantages pour le vendeur sont :

La sécurité sur la rétractation
Le vendeur sait que l'acheteur ne peut se rétracter que pendant le délai légal, souvent de 10 jours après la signature du compromis.
La garantie de financement
Le compromis peut stipuler que la vente est suspendue jusqu'à ce que l'acheteur obtienne un financement, assurant au vendeur un acheteur solvable.

Si l'acheteur ne respecte pas ces clauses, le vendeur retrouve la liberté de disposer de son bien.

Exemples de condition suspensive de vente d'un bien

Il n'existe pas de liste complète de conditions suspensives. Voici lesclauses les plus couramment ajoutées aux compromis de vente, généralement à l'initiative de l'acheteur.

Obtention d’un crédit par l’acheteur

C'est une clause suspensive essentielle. Elle est automatiquement incluse dans le compromis de vente pour sa validité. Si l'acheteur paie comptant et n'a pas besoin de crédit, il doit préciser qu'il renonce à cette clause.

La condition suspensive doit détailler le plan de financement de l'acheteur. Les éléments suivants peuvent être mentionnés :

Le montant maximal du prêt : il est conseillé à l’acheteur de ne pas fixer un montant trop bas pour éviter des difficultés financières. (Pssst, vous êtes étudiant et cherchez à obtenir un prêt pour un projet immobilier ? On vous aide ici.
Le taux d'intérêt maximal : il doit être en accord avec les taux du marché. Là aussi, il est recommandé à l'acheteur d’éviter un taux trop élevé qui alourdirait les mensualités.
La durée maximale du prêt : pour ne pas augmenter le coût total du crédit, l’acheteur ne doit pas choisir une durée excessive.
La mensualité maximale : il faut définir un plafond pour les remboursements mensuels.

Si l'acheteur ne reçoit pas d'offre de prêt conforme aux conditions fixées dans un délai déterminé (généralement un à trois mois), il peut activer la clause suspensive, annuler la vente sans pénalités et récupérer son dépôt de garantie.

Prenons un exemple concret

Si l'acheteur prévoit d'obtenir un prêt de 200 000 € à un taux de 1,75 % sur 20 ans, il ne peut pas annuler la vente si une offre correspondante lui est proposée. Ce n'est que si la banque lui propose un prêt sur une durée plus longue (par exemple, 25 ans) ou à un taux plus élevé (2,5 %) qu'il pourra se retirer du compromis de vente. L'acheteur doit prouver qu'il a activement cherché un prêt et que plusieurs banques ont refusé. Pour démontrer sa bonne foi, il peut fournir des échanges écrits avec les banques ou avec un courtier.

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Vente sous condition suspensive de la vente d'un autre bien

Les parties peuvent ajouter une clause suspensive dans le compromis de vente stipulant que l'achat dépend de la vente par l'acquéreur d'un autre bien qu'il possède. Cette condition suspensive protège l'acheteur qui a besoin des fonds de cette vente pour financer le nouvel achat.

Pour être valide, elle doit préciser le prix minimum auquel l'acheteur prévoit de vendre son bien actuel, ainsi que le délai. Ce prix doit être réaliste pour éviter que l'acheteur prétende qu'aucun acquéreur ne s'est manifesté. La clause suspensive doit aussi être limitée dans le temps.
Un notaire ou un agent immobilier doit confirmer que la vente de l'autre bien n'a pas eu lieu pour que la condition s'applique.
Les parties peuvent aussi inclure une condition suspensive de prêt relais avec compromis de vente signé. Ainsi, la vente dépend de l'obtention par l'acheteur d'un prêt relais pour financer l'achat en attendant la vente de son bien actuel. Sans ce prêt, la vente est annulée.

Réalisation de travaux

L'achat du bien peut être conditionné à la réalisation de travaux par le vendeur avant la vente définitive. La nature précise des travaux doit être indiquée. Si les travaux ne sont pas réalisés, l'acheteur peut annuler la vente.
La condition suspensive de l’offre d’achat peut également prévoir que la vente dépend de l'obtention, par l'acheteur, d'un prêt pour financer des travaux.
Pour un bien en copropriété, les parties peuvent stipuler que la vente n'aura lieu que si le syndicat de copropriété autorise les travaux prévus. Cette autorisation est parfois nécessaire pour certains aménagements comme l'abattement d'un mur porteur ou la modification d'une façade.

Obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative

Si la transaction concerne une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou un terrain à bâtir, l'achat peut être conditionné à l'obtention d'un permis de construire. Un délai est généralement prévu pour permettre à la mairie de délivrer ce permis. Cette clause protège l'acheteur qui pourrait se retrouver avec un terrain non constructible.
Les parties peuvent également conditionner la vente à l'obtention d'une autorisation administrative nécessaire pour changer l'usage du bien, par exemple pour transformer un logement en local commercial ou inversement.

Pleine disponibilité du bien

Les parties peuvent stipuler que la vente est conditionnée à l'absence de servitudes d'urbanisme qui pourraient affecter la jouissance du bien. Les servitudes sont des limitations du droit de propriété imposées par l'autorité publique et se transmettent avec le bien. Par exemple, une servitude de passage permet au propriétaire d'un terrain enclavé de passer par un terrain voisin.
Il est aussi important de prévoir que la vente n'aura pas lieu si un ayant-droit ou une collectivité locale exerce son droit de préemption sur le bien. Ce droit permet à certaines entités d'acheter en priorité un bien mis en vente, dans des zones et délais spécifiques. Si le droit de préemption n'est pas exercé dans le délai imparti, le vendeur est libre de vendre à l'acheteur de son choix.

Enfin, les parties peuvent conditionner la vente à la levée d'une hypothèque sur le bien. Cela évite à l'acheteur d'acquérir un bien sur lequel une banque aurait des droits en cas de non-paiement de la dette par le vendeur. Une hypothèque étant attachée au bien, elle se transmet à l'acquéreur si elle n'est pas apurée avant la vente.

Comment bien rédiger une condition suspensive pour un achat immobilier ?

Au vu de leur importance, il est essentiel de rédiger attentivement les clauses suspensives d'un compromis de vente. Vous pouvez le faire vous-même ou consulter un professionnel (notaire, avocat, agent immobilier) pour sécuriser votre projet. Un notaire peut apporter son expertise pour créer des clauses suspensives qui vous sont favorables. Chaque partie, acheteur ou vendeur, a intérêt à avoir son propre notaire.

Si vous êtes acheteur, évitez de fixer des conditions suspensives trop restrictives qui pourraient vous faire manquer la vente, même si elles vous protègent financièrement. À l'inverse, n'incluez pas des conditions trop larges qui ne vous conviendraient pas et que vous devriez accepter si l'achat se réalise.
Si vous êtes vendeur, vous voudrez probablement limiter les clauses suspensives restrictives pour faciliter la vente. Mais assurez-vous que les conditions restent réalistes et cohérentes avec le marché et la situation de votre acheteur.

Il est possible d'ajouter des conditions suspensives en fonction de votre profession, de l'usage prévu du bien, etc. L'ajout d’une clause au compromis de vente ne doit pas être automatique. Leur rédaction doit être personnalisée, adaptée à chaque situation.

Peut-on demander la prorogation des conditions suspensives d’un compromis de vente ?

En cas de retard, vous pouvez demander un report du délai. C'est souvent le cas pour la condition suspensive d'obtention de prêt lorsque la banque traite les dossiers avec lenteur.

Si cela vous arrive, ne vous inquiétez pas. Il suffit de prévenir le vendeur et le notaire, et de justifier le retard (par exemple, en montrant que votre demande est en cours). Si l'avant-contrat a été signé avec le notaire, il peut rédiger un avenant, mais sa signature n'est pas obligatoire.

Attention, l'avant-contrat prévoit deux délais :

Un délai pour l'obtention du prêt
Un délai pour la signature de l'acte de vente

Si vous demandez une prorogation des conditions suspensives, il faut ajuster ces deux dates.

Comment activer les conditions suspensives d’un compromis de vente ?

C'est à l'acheteur ou au notaire d'informer le vendeur si une condition suspensive n'est pas réalisée. Pour cela, ils doivent envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur. Cette lettre doit inclure les documents justificatifs qui prouvent la non-réalisation de la condition suspensive. Cette démarche peut être effectuée jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente, sauf si un autre délai a été convenu.

FAQ

Le vendeur peut-il refuser une clause suspensive ?

Le vendeur ne peut pas refuser une clause suspensive pour l'obtention d'un crédit immobilier. Cependant, il peut préférer un acheteur qui n'a pas besoin d'emprunter.
Pour les autres conditions suspensives non prévues par la loi, tout se joue dans la négociation entre l'acheteur et le vendeur lors de la rédaction de la promesse de vente.

Quel est le délai maximum entre offre d'achat et compromis de vente ?

D’un point de vue légal, il n'y a pas de délai maximum entre l'offre d'achat et le compromis de vente. En moyenne, prévoyez environ deux semaines entre l'acceptation de l'offre et la signature du compromis. Ce délai peut varier de quelques jours à un mois.

Ce temps dépend surtout de l'endroit où vous signez le compromis et de la disponibilité de chacun. Si vous signez entre particuliers, le délai repose uniquement sur les disponibilités du vendeur et de l'acheteur. Il peut être très court si tout le monde est rapidement disponible et si le vendeur a déjà préparé tous les documents nécessaires.

Si vous choisissez de signer le compromis chez un notaire, les délais peuvent être plus longs en fonction de ses disponibilités. Nous vous recommandons de contacter le notaire chargé de votre transaction dès l'acceptation de l'offre d'achat.

Quelle est la durée d’un compromis de vente ?

En général, la durée d’un compromis de vente est de 45 jours et ne dépasse pas quatre mois. Cependant, aucun délai légal n'oblige à signer l'acte définitif à une date précise. Les parties conviennent ensemble de la date limite en fonction des clauses suspensives, comme l'obtention d'un prêt bancaire.

Pourquoi mettre une annonce sous-compromis ?

Un bien sous-compromis consiste à remplacer un acheteur par un autre pour l'achat d'un bien déjà sous-compromis de vente. Cette solution est efficace pour un acheteur qui ne souhaite plus acquérir le bien sans annuler sa promesse. Elle permet également au vendeur de garantir la vente de sa propriété.