Tout savoir sur le non-renouvellement de bail

Vous êtes locataire ou propriétaire et souhaitez vous renseigner sur le fonctionnement du non-renouvellement de bail ? Vous êtes au bon endroit ! Découvrez en quoi le non-renouvellement de bail consiste et quels sont les différents cas de figure qui existent.

Sommaire

Le non-renouvellement de bail par le propriétaire : définition
Les différents cas de figure de non-renouvellement de bail
Le non-renouvellement de bail commercial
La lettre de non-renouvellement de bail par le propriétaire
Quelques infos additionnelles à connaître

Le non-renouvellement de bail par le propriétaire : définition

Le non-renouvellement de bail est le fait que le propriétaire décide de ne pas prolonger le contrat de location en vigueur, lorsqu’il arrive à son terme. Cela signifie donc que le locataire doit quitter le logement à la fin du bail, sans avoir la possibilité de renouveler ce dernier. En France, il faut que le propriétaire ait un motif légal pour ne pas renouveler un bail locatif (si le logement est non meublé). Ces motifs peuvent être :

La reprise du logement pour une occupation personnelle.
La vente du bien.
Des motifs graves : non paiement du loyer ou troubles de voisinage, par exemple.
Transformation du logement en local commercial.

Le propriétaire doit respecter un préavis légal, d’une durée de 6 mois pour un logement non meublé et 3 mois pour un meublé, pour prévenir le locataire qu’il ne compte pas renouveler le bail. Il faut savoir que le préavis varie en fonction de la durée du bail et de la situation spécifique. Sachez que le propriétaire doit exprimer sa décision de non-renouvellement par écrit, en lettre recommandée avec accusé de réception.

En tant que locataire, vous avez le droit d’habiter dans le logement jusqu’à la fin du bail en cours. Vous pouvez aussi réduire la durée de préavis si vous en avez le besoin et même de recevoir une indemnité d’éviction si le propriétaire ne respecte pas les règles à propos du non-renouvellement de bail.
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Les différentes cas de figure de non-renouvellement de bail

Il existe différentes raisons pour procéder à un non-renouvellement de bail, découvrez-les :

Non-renouvellement de bail pour vente

Le propriétaire de votre logement a le droit de ne pas renouveler le bail en cas de vente du bien immobilier : c’est un motif légal de non-renouvellement de bail. En tant que locataire, vous avez le droit de rester dans le logement jusqu’à la fin du bail mais vous pouvez aussi le quitter avant, si vous le souhaitez. Le locataire a également le droit de préemption ce qui signifie que vous avez la possibilité d’acheter le bien immobilier au même titre qu’une personne tiers.

Bon à savoir : si vous décidez de quitter le logement en raison de la vente, vous pouvez avoir droit à des indemnités d’éviction qui couvrent certains frais liés au déménagement.

Non-renouvellement de bail pour travaux

Il est possible pour le propriétaire de ne pas renouveler un bail locatif pour cause de travaux. Ces travaux doivent être d’une ampleur assez importante pour que le locataire ne puisse plus vivre dans le logement. Ici encore, le propriétaire doit respecter le préavis correspondant au logement.

Si votre propriétaire ne renouvelle pas votre bail pour des travaux, il doit se justifier en expliquant leur nature, leur nécessité et leur ampleur. Aussi, la durée des travaux ainsi que les dates précises doivent vous être indiquées. Dans ce cas de figure, le propriétaire doit également vous proposer une solution de relogement temporaire, dans des conditions similaires à votre logement actuel.

En ce qui vous concerne, vous avez le droit d’habiter votre logement jusqu’à la fin du bail. Vous êtes également en droit de réintégrer le logement une fois les travaux terminés, de demander une réduction de loyer pendant la période d’interruption et de demander une indemnité d’éviction si les travaux rendent le logement inhabitable de manière permanente.

Non-renouvellement de bail pour reprise

Cette situation signifie que le propriétaire souhaite récupérer le logement que vous occupez pour des raisons personnelles. La reprise d’un logement est un motif légal pour le non-renouvellement de bail. Le propriétaire doit respecter le préavis et doit vous notifier sa décision par écrit, en justifiant la reprise du logement en expliquant les raisons qui motivent cette décision. L’identité de la personne qui occupera le logement devra être indiquée.

Le propriétaire a deux obligations :

Il doit respecter la date d’effet du préavis et permettre au locataire de quitter le logement à cette date.
Le locataire a le droit de rester dans le logement jusqu’à la fin du bail en cours et devra le quitter à la date d’effet du préavis de reprise.

Le locataire a des droits :

Il peut rester dans le logement jusqu’à la fin du bail en cours.
Il peut demander une indemnité d'éviction si le propriétaire ne respecte pas les règles de reprise.

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Non-renouvellement de bail pour d’autres motifs

Le non-renouvellement de bail pour d’autres motifs que ceux énumérés précédemment est soumis à des règles spécifiques qui dépendent de la nature du bail et des dispositions du contrat de location.

Il faut savoir qu’en dehors des motifs exprimés plus haut, le non-renouvellement d’un bail pour d’autres motifs n’est généralement pas autorisé en France. Le bailleur a l’obligation de respecter le contrat de location en cours et ne peut pas mettre fin au bail sans motif valable.

Les baux de location ont différentes durées : 3 ans minimum pour une location vide non meublée et 1 an minimum pour un logement meublé. Pendant cette période, le bailleur n’a pas le droit de mettre fin au bail. Notez qu’à la fin de la période initiale du bail, le contrat de location est automatique renouvelé pour une durée indéterminée. Ce qui stoppe cela est que le locataire ou le bailleur donne un préavis de résiliation dans les conditions prévues par la loi française. Cela signifie donc que pour résilier un bail en dehors des précédents motifs, le locataire ou le bailleur doit respecter le préavis légal.

Voici une liste non exhaustive des autres motifs valables pour résilier un bail :

non paiement du loyer,
troubles graves de voisinage,
violations graves du contrat de location.

En cas de désaccord entre le locataire et le bailleur à propos de la résiliation du bail, il est possible que le litige soit réglé devant les tribunaux.

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Le non renouvellement de bail commercial

Le non-renouvellement d’un bail commercial en France est régi par des règles spécifiques, notamment en ce qui concerne l’indemnité d’éviction. L’indemnité d’éviction est une compensation financière que le propriétaire doit verser au locataire commercial si le bail n’est pas renouvelé. Cette compensation vise à compenser le locataire des préjudices subis comme la perte de la clientèle, les coûts du déménagement ou d’autres dommages liés à la fermeture du commerce.

Le montant de l’indemnité d’éviction dépend de la nature du bail, de sa durée, de la valeur du fonds de commerce et des investissements faits par le locataire des locaux. Souvent, l’indemnité d’éviction est négociée entre le propriétaire et le locataire ou même évaluée par un expert.

Le bailleurs peut décider de ne pas renouveler un bail commercial pour différents motifs :

La vente commerciale.
Des travaux importants.
Une reprise pour occupation personnelle.
Le non-renouvellement à la fin du bail.

Dans ce cas de figure, le bailleur doit également notifier au locataire son intention de ne pas renouveler le bail commercial en respectant le préavis. En général, la durée du préavis est de 6 mois pour un bail commercial de plus de 9 ans, de 3 mois pour un bail entre 6 et 9 ans et de 6 mois pour un bail de moins de 6 ans.

La lettre de non renouvellement de bail par le propriétaire

La lettre de non-renouvellement de bail par le propriétaire est un document qui informe officiellement le locataire de la décision de non-renouvellement de bail par le propriétaire. Cette lettre est obligatoire et permet de respecter les délais et procédures légaux et contractuels. Elle doit être claire et formelle. Voici un exemple de lettre de non-renouvellement de bail trouvée sur le site Papernest :

Nom, Prénom
Adresse du propriétaire

Nom, Prénom
Adresse du locataire

Lieu, Date

OBJET : Congé pour reprise

Madame, Monsieur,

Je soussigné (nom du bailleur), bailleur du logement du (adresse du bien), vous informe par la présente, selon l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le contrat de location réalisé le (date du contrat) que je vous donne congé dès le (date d’échéance du bail).

De ce fait, à cette date, vous devrez avoir libéré les lieux, m’avoir restitué les clefs du logement, et satisfait à l’établissement de l’état des lieux de sortie dont nous conviendrons d’une date ultérieurement.

Ce congé est motivé par mon besoin de reprendre mon bien pour (choisir la raison) :

Que j’y réside moi-même
Que M. ou Mme (nom du bénéficiaire) qui est (lien de parenté vous liant au bénéficiaire) et qui réside pour le moment au (adresse actuelle du bénéficiaire) puisse y loger.
Autre raison

Effectivement, (description de la situation justifiant la récupération du logement au profit du propriétaire ou de son bénéficiaire. Cela peut être des raisons professionnelles, familiales, médicales…).

Le délai de préavis démarre à partir du jour où la présente lettre recommandée a été reçue. Ce délai courra sur une période de 6 mois minimum.
Si d’aventure vous quittiez le logement avant l’expiration du délai qui vous est accordé, vous seriez seulement débiteur des loyers et des charges pour la période où les lieux auront effectivement été occupés.

Je vous remercie d’avance et je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les plus distingués.

Signature

Cette lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception par le propriétaire.

Vous en savez plus à propos du non-renouvellement de bail et en quoi il consiste, que ce soit pour une habitation ou pour un local commercial.

Pour résumer...

Le non-renouvellement de bail étudiant : quelles spécificités ?

Le bail étudiant, d'une durée de 9 mois non renouvelable, obéit à des règles particulières. Contrairement au bail classique, il n’est pas reconduit tacitement : aucune démarche n’est requise de la part du propriétaire à la fin du contrat. Toutefois, si le locataire souhaite prolonger sa location, il devra signer un nouveau contrat avec l'accord du bailleur. Cette particularité évite tout malentendu sur le “non-renouvellement” qui, dans ce cas, est automatique et prévu contractuellement.

Locataires protégés : quels droits face au non-renouvellement ?

Certains locataires bénéficient d’une protection spécifique contre le non-renouvellement, notamment les personnes âgées de plus de 65 ans disposant de faibles revenus. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement que s’il propose une solution de relogement adaptée. Cette protection, définie par l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, s’applique aussi dans certaines zones tendues. Il est donc essentiel pour un bailleur d’évaluer cette situation avant toute décision.

Modèle de lettre de non-renouvellement à envoyer au locataire

Pour notifier un non-renouvellement de bail, le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, ou la remettre en main propre contre émargement. La lettre doit mentionner le motif de non-renouvellement, respecter le délai de préavis légal (généralement 6 mois avant la fin du bail) et, le cas échéant, proposer une solution de relogement. Un modèle officiel est disponible sur service-public.fr, à adapter selon le type de bail.

Non-renouvellement, résiliation, congé : quelles différences ?

Ces termes sont souvent confondus. Le non-renouvellement intervient à la fin du bail, sur décision du bailleur ou du locataire. La résiliation, elle, peut intervenir en cours de contrat pour des motifs graves (impayés, troubles…). Enfin, le congé désigne la notification officielle de fin de bail. Clarifier ces notions permet d’éviter les malentendus juridiques et d’adopter les bonnes procédures selon chaque situation.